Prestito Ipotecario Vitalizio

Il prestito vitalizio ipotecario è un istituto di origine anglosassone (c.d. reverse mortgage) introdotto in Italia con l’art. 11-quaterdecies, comma 12, del decreto legge n. 203/2005, convertito con legge n. 248/2005.

Tale “nuovo” strumento è stato concepito al fine di favorire l’accesso al credito anche a soggetti ai quali, a causa dell’età avanzata, gli istituti di credito erano restii a concedere finanziamenti sul presupposto che l’età del mutuatario potesse creare problemi in ordine alla restituzione delle somme mutuate.
Nell’ottica di incentivare il ricorso a tale tipologia di finanziamento, importato nel nostro sistema giuridico oltre dieci anni fa ma ancora poco conosciuto e utilizzato dagli italiani, il legislatore, con la legge n. 44 del 2 aprile 2015, integrata tramite Decreto attuativo n. 266/2015, ha inserito all’interno dell’articolo 11-quaterdecies del decreto legge n. 203/2005, convertito con legge n. 248/2005, sei nuovi commi (dal 12 al 12-sexies) che vanno a disciplinare compiutamente l’istituto del prestito vitalizio ipotecario.

Il prestito, così come attualmente concepito, consente agli ultrasessantenni (il limite precedente di 65 anni è stato abbassato dal riformato art. 11-quaterdecies, comma 12), proprietari di una abitazione, di ottenere un mutuo garantito da ipoteca di primo grado sull’immobile residenziale di proprietà.
L’oggetto del prestito vitalizio ipotecario è dunque la concessione da parte di banche o di intermediari finanziari ex art. 106 TUB (Testo Unico Bancario, D.Lgs n. 385/1993) di finanziamenti a medio o lungo termine, con capitalizzazione annuale di interessi e spese, il cui rimborso integrale in un’unica soluzione può essere richiesto al momento della morte del soggetto finanziato ovvero qualora vengano trasferiti, del tutto o in parte, la proprietà o altri diritti reali o di godimento sull’immobile dato in garanzia o si compiano atti che ne riducano significativamente il valore, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a gravare sull’immobile.

Ai casi di rimborso integrale espressamente previsti dal D.L. n. 203/2015, come modificato dalla L. n. 44/2015, l’art. 3 del Decreto attuativo n. 266/2015 ha aggiunto le seguenti ipotesi: (i) nel caso in cui siano imputabili al soggetto finanziato atti compiuti con dolo o colpa grave che riducano significativamente il valore dell’immobile; (ii) nel caso in cui siano apportate modifiche all’immobile rispetto al suo stato originale documentato in sede di perizia senza accordo con il finanziatore; (iii) qualora l’incuria o la mancanza di adeguata motivazione abbiano determinato la revoca dell’abitabilità dell’immobile; (iv) nel caso in cui l’immobile oggetto di garanzia subisca procedimenti conservativi o esecutivi di importo pari o superiore al 20% del suo valore; (v) qualora altri soggetti prendano la residenza nell’immobile (fatta eccezione per i familiari del soggetto finanziato e per il personale regolarmente contrattualizzato che convive con il soggetto finanziato per prestare a lui o alla famiglia i suoi servizi).
Si noterà da subito che il Decreto attuativo ha fortemente incrementato l’incidenza della casistica a cui si riconnette la facoltà della banca di richiedere il pagamento integrale del debito.

Inoltre, è evidente che la casistica del Decreto attuativo comporti che il beneficiario, pur restando proprietario a tutti gli effetti dell’immobile offerto in garanzia, subisca la compressione di alcune delle facoltà tipiche del proprietario (es. ristrutturare o modificare l’immobile) poiché dal loro esercizio consegue l’obbligo di procedere all’integrale restituzione delle somme mutuate.
Alternativamente all’opzione di integrale restituzione delle somme mutuate al verificarsi di uno degli eventi di cui sopra, il comma 12-bis prevede la possibilità per il finanziato di concordare con la banca, al momento della stipula del contratto, modalità di rimborso graduale della quota di interessi e spese sulla quale non si applica la capitalizzazione annuale degli interessi contemplata dal comma precedente.

Nel caso in cui il soggetto finanziato, al momento della stipula del finanziamento risulti coniugato, ovvero convivente more uxorio da almeno cinque anni1, ed entrambi i coniugi o conviventi risiedano nell’immobile posto a garanzia, il contratto deve essere sottoscritto da entrambi anche se l’immobile è di proprietà di uno solo di essi, purché i requisiti di età siano posseduti da entrambi i sottoscrittori, e il rimborso del finanziamento potrà essere chiesto solo al momento della morte del soggetto finanziato più longevo.
Successivamente al verificarsi degli eventi previsti dal comma 12 del D.Lgs. 203/2005 e del Decreto attuativo n. 266/2015, decorsi 12 (dodici) mesi, il finanziatore (la banca) vende l’immobile al prezzo di mercato attestato dal consulente da essa nominato.
Per evitare ciò gli eredi o aventi causa hanno due possibilità: possono rimborsare il finanziamento con la liquidità a loro disposizione ovvero possono vendere l’immobile e saldare quanto dovuto all’istituto di credito con il ricavato della vendita stessa.
In difetto, passati dodici mesi dalla data di scadenza del finanziamento, il finanziatore procede al recupero del proprio credito vendendo l’immobile concesso in garanzia.

Dr.ssa Beatrice Nava Avv. Simone Di Dio